Un oasis de rentabilidad para los inversores: comprar vivienda de segunda mano y alquilar

- El 'boom' del alquiler turístico dispara los precios de los alquileres - La rentabilidad del alquiler supera de largo a los depósitos o dividendos - En zonas céntricas de Madrid, el 80% de las compras son para alquilar

La vivienda vuelve a ser uno de los activos preferidos para inversores y ahorradores. La fuerte subida del precio de los alquileres en las grandes ciudades y la demanda que proviene del 'boom' del alquiler turístico han convertido a la vivienda en un activo muy rentable; más en un entorno de tipos ultra-bajos, donde los depósitos y la deuda soberana quedan descartadas como inversiones atractivas en términos de rentabilidad real. La compra de vivienda de segunda mano para alquilar se está convirtiendo en una tendencia creciente que atrae a compradores muy variopintos y que además está cambiando la composición humana de algunos barrios en las grandes ciudades.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística muestran un rápido incremento de la compraventa de vivienda en España, con un crecimiento del 16,2% interanual en febrero. Una buena parte de este movimiento se debe a personas que quieren adquirir una vivienda para alquilarla y sacar un rendimiento a sus ahorros. En las zonas 'calientes' de las grandes ciudades como Madrid, entre el 70 y el 80% de los compradores tienen como objetivo alquilar o sacar rentabilidad a la vivienda de alguna forma.

"El porcentaje de inversores que participan en el mercado inmobiliario con el objetivo de sacar un rendimiento por el alquiler se ha disparado", explica Francisco Gallardo, franquiciado de una de las oficinas más representativas de Redpiso en Madrid. La vivienda de segunda mano se ha convertido en el principal objetivo, dado que su precio de venta es habitualmente inferior a la de obra nueva, mientras que su alquiler suele ser similar, según fuentes del sector. En febrero de este año se vendieron 41.480 viviendas, de las que casi 34.000 fueron de segunda mano.

Buscando rentabilidad

La búsqueda de rentabilidad está empujando a que los ahorradores apuesten de nuevo por el ladrillo. Según datos del Banco Central Europeo, los depósitos con vencimiento entre uno y dos años están ofreciendo un interés anual del 0,10% a los hogares, mientras que los fondos de inversión más conservadores o la inversión en letras del Tesoro no aporta rentabilidad alguna. La única opción para encontrar rentabilidad es buscar algo de riesgo e invertir en acciones. Por ejemplo, la rentabilidad por dividendo esperada para el Ibex 35 este año es del 4,1%.

Sin embargo, el alquiler de la vivienda ofrece una rentabilidad bruta del 7,8%, según el portal Idealista. (el Banco de España reduce este rendimiento hasta el 4,1%). La adquisición de vivienda "se ha convertido en la mejor opción para rentabilizar un dinero que tienen 'aparcado' y que de esta forma saben que pueden obtener réditos anuales del 7 al 11%, dependiendo de la ulterior gestión de explotación que hagan del inmueble", asegura Gallardo.

Desde Idealista aseguran que la rentabilidad del alquiler de vivienda en España ha marcado un nuevo máximo histórico al alcanzar el 7,8% señalado anteriormente, una cifra que es casi tres puntos porcentuales superior a la que tenía en el tercer trimestre de 2013, cuando se situaba en el 4,9% y que no ha parado de crecer desde ese momento.

Sin embargo, la situación en las ciudades de Barcelona y Madrid es diferente, ya que ambos mercados acumulan varios trimestres en los que la rentabilidad de la vivienda cae. En estas ciudades, el precio de la vivienda ya está creciendo más rápido que el de los alquileres, lo que a la postre reduce la rentabilidad.

El perfil del comprador

Cada vez se habla más de grandes inversores que adquieren grandes cantidades de vivienda para alquilarla posteriormente. Tanto el Fondo Monetario Internacional, Reserva Federal de San Luis... han advertido sobre este fenómeno está desembocando en una acumulación del ladrillo en unas pocas manos. Al final, los inversores buscan rentabilidad y si un activo rinde más que otro el dinero fluye hacia él hasta que el nuevo precio de equilibrio reduzca la rentabilidad del activo.

Gallardo comenta que este proceso de 'acaparamiento' se produce sobre todo en zonas concretas de las grandes ciudades. Por otro lado, "el inversor (principalmente extranjero: venezolano, mejicano, argentino, belga...) busca edificaciones emblemáticas o muy bien ubicadas en el centro de la capital con independencia de cierta problemática que pueda tener el inmueble y/o la finca. Normalmente son particulares de mediana edad y con importantes ingresos anuales en sus países de origen, que conocen bastante bien nuestra ciudad y que se sienten atraídos por tener una segunda residencia en el futuro en España y mientras rentabilizar su inversión de forma notable y confiada", destaca el experto.

Pero no sólo los inversores extranjeros buscan este tipo de activo, el comprador nacional también quiere ladrillo: "No para de seguir creciendo con pequeños y medianos empresarios u autónomos y/o matrimonios de mediana o avanzada edad (todos ellos nacionales) que encuentran en el ladrillo de segunda mano un interesantísimo nicho de mercado y la mejor opción para rentabilizar un dinero".

"Nos hemos visto sorprendidos incluso con el incremento de personas mayores que demandan la compra de garajes como forma de parcelar la inversión de sus ahorros, metiendo un dinero en un producto que les genera unas ganancias mensuales, un producto cuya gestión es más ágil y menos burocrática que una vivienda y que además no suele tener las posibles problemáticas que pueden surgir con los inquilinos de los alquileres.

El inversor expulsa al vecino

El desplazamiento de la población original de los barrios céntricos de las grandes ciudades por la presión del turismo y el asentamiento de agentes de mayor poder adquisitivo, la denominada gentrificación, ha llevado a Madrid y Barcelona a máximos históricos en los precios de los alquileres.

No se trata de un fenómeno novedoso, pues ciudades como Nueva York, París o Berlín ya fueron testigos de la gentrificación durante los años noventa del siglo pasado, y también las dos mayores ciudades españolas vieron cómo alguno de sus barrios más empobrecidos, como Chueca, en los ochenta o la Barceloneta, en los noventa, comenzaron a poblarse con nuevas generaciones atraídas por los precios bajos.

"Desde nuestra oficina de la calle Atocha 27, venimos observando cierto acaparamiento de viviendas de la zona centro con la importancia que tiene al efecto de la 'gentrificación' de la que se viene hablando en los últimos meses y el nuevo escenario de ciudades europeas que ello está dibujando", añade el experto de Redpiso.

El residente nacional se ve cada vez más obligado a abandonar dichas áreas; bien llevado por la 'pequeña fiebre de oro' de explotar su residencia habitual como alquiler turístico y aprovechar la 'burbuja' en los precios del alquiler que estamos experimentando; bien por una pérdida de la esencia de dichas zonas del centro que terminan configurándose por y para el turista y/o el residente de alquiler temporal/estacional, aseguran desde Redpiso.

El 'boom' del alquiler turístico está disparando el precio de los alquileres en las grandes ciudades, lo que supone un gran aliciente para que los inversores apuesten por pisos o apartamentos céntricos en grandes ciudades de España. Esta tendencia está cambiando la forma y la estructura poblacional de los barrios más célebres de algunas ciudades, cuyos vecinos de toda la vida están abandonando esas zonas que quedan a merced de turistas e inversores.

En las zonas más 'deseadas' por inversores y turistas se está viendo un rápido incremento de los precios de compra y alquiler: "En las zonas donde se focalizan los clientes compradores anteriormente descritos, el precio de la vivienda sube notabilísimamente año a año, generando una gran confusión en las expectativas del resto de propietarios cuyas viviendas no están dentro de dichas áreas de demanda pero que asumen, bien por los datos medios, bien por las noticias del sector, bien por ciertos titulares, que ellos también va a ser beneficiarios de dichas subidas y en los mismos porcentajes sin que sea esa, tristemente para dichos clientes, la realidad", concluye Gallardo.

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